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Los honorarios de los administradores de condominios ¿Cuánto debe cobrar un administrador de condominio?

El rubro de los administradores de condominios ha tenido múltiples cambios con el pasar del tiempo, pero a partir de abril del año 2023 se generan los más importantes modificaciones de las últimas dos décadas.

En abril del año 2023 comienza a regir el Registro nacional de administradores, el cual se llamara Registro nacional.

El registro nacional

El registro será manejado por el Minvu, y tiene una serie de características que se relacionan con la gestión de los administradores. Los condominios tendrán una vía de reclamación sobre el gestionar del administrador.

El registro define una serie de sanciones que pueden llegar inclusive a la inhabilitación del administrador por varios años.

Según se indica en la ley 21.442.- Artículo 82.

Créase el Registro Nacional de Administradores de Condominios, en adelante Registro Nacional, de carácter público, obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de esta ley y su reglamento.
Se define como requisito para administrar condóminos, pertenecer al registro.

Artículo 83.-

La inscripción en el Registro Nacional será requisito previo para ejercer la actividad de administrador o subadministrador de condominios, sea a título gratuito u oneroso.

Define algunos requisitos para pertenecer al registro.

Artículo 84.-

No podrán inscribirse en el Registro Nacional los administradores y subadministradores que hubieren sido condenados por alguno de los delitos contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal.

También se definen infracciones del tipo; Gravísimas, graves y leves.

Las infracciones gravísimas serán sancionadas con la eliminación del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.

Las infracciones graves serán sancionadas con la suspensión por uno a tres años del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.

Las infracciones menos graves serán sancionadas con una amonestación por escrito y/o multa a beneficio fiscal de una a cuatro unidades tributarias mensuales.

Las infracciones leves serán sancionadas con una amonestación por escrito.

Sin lugar a dudas, el registro es un espaldarazo gigantesco para los administradores que trabajamos en forma honesta y apegados a las leyes, no así para los sinvergüenzas que andan desfalcando comunidades. Se generará una inhibición natural por salir del rubro y a no ingresar a aquellos administradores acostumbrados a malas prácticas.

¿Entonces qué ocurrirá con quienes trabajan honestamente?

Cuando se inicie el periodo de funcionamiento del registro saldrán del rubro un porcentaje automáticamente, ya sea porque no califican, porque no cuentan con su curso de administrador o simplemente porque alguna comunidad los denuncie.

Con el pasar del tiempo, debido a las múltiples y nuevas exigencias que incluye la nueva ley 21.442.- como son; mostrar el flujo de caja mes a mes, la realización de presupuestos estimativos anuales, el envío previo de los estados financieros por correo electrónico previo a cada asamblea, la presentación de balances, por nombrar solo algunas de las nuevas exigencias, desestimara a muchos administradores que probablemente migraran a otros rubros.

¿Cómo se verán afectados los honorarios de los administradores?

Lo primero que hay que entender es que la figura del administrador que trabaja solo, lo que es muy loable y hay personas que lo hacen muy bien, tiende a disminuir y lentamente y a desaparecer. Posicionándose el modelo de atención de empresas con equipos multidisciplinarios.

La comunidad recibe una atención continua, por ejemplo en caso de enfermedad o vacaciones del administrador, un servicio de atención en todas las áreas como son; respuesta de correos más rápida, manejo financiero contable más eficiente, una mejor gestión operativa, como el trabajo se distribuye en equipos de trabajo, el administrador puede dedicar su tiempo a la atención de los residentes y a investigar nuevas herramientas que mejoran la gestión.

Los honorarios subirán principalmente porque habrá una mayor demanda de administradores certificados.
Muchas comunidades buscan cambiar a su administrador por diversos motivos, la búsqueda seria y más efectiva se realiza por recomendaciones. Lo que tiene toda lógica, pudiéramos aplicar el dicho “dime con quién andas y te diré quién eres “ El buen administrador siempre es recomendado.

Portales que ofrecen administradores

Existen portales que ofrecen a administradores, pero no hay mucha rigidez en la selección, cuando una comunidad solicita un administrador llegan 15, 20 y hasta 30 postulaciones, todos apuntando al menor precio. “Lo barato nunca es bueno”.

En una oportunidad me llamo un presidente de un comité, un señor de avanzada edad con mucha experiencia comercial, su preocupación era que al buscar por internet una de estas empresas público su requerimiento en el portal, recibió 27 cotizaciones, él edificio tiene 17 departamentos está en el barrio alto, dos departamentos por piso. Las cotizaciones oscilaban entre $180.000.- y $270.000.- Las descarto todas, ya que la administración del edificio, por la cantidad de trabajo, no se podía realizar por menos de $450.000.- Él sabía que “Lo barato nunca es bueno”

¿Doden buscar administradores de calidad?

Un buen lugar de búsqueda de administradores es el gremio de administradores Agacech, este gremio cuenta con un proceso de selección muy riguroso, son muchas las postulaciones, pero muy pocos quienes pasan las barreras.

El proceso de selección;

Una vez recibidos los antecedentes, el postulante debe cancelar un monto que solo le da derecho a rendir la prueba de conocimientos, si el resultado sobrepasa el mínimo exigido, pasa a la prueba documental donde debe presentar documentación financiera y de antecedentes, una vez revisados los antecedentes la directiva debe aprobar al postulante.

El postulante deberá demostrar que es un administrador en ejercicio con facturas o boletas de administraciones. Una vez aceptado, el gremio le entrega asesoría en temas administrativos y legales, además de compartir con asociados una serie de datos necesarios para la actividad. Cada jueves hay conversatorios con temas de relevancia del rubro.

Varias veces al año, todos los administradores, deben rendir un test (gratuito) de conocimientos como certificación interna.
El gremio cuenta con un código ético y una comisión de ética que se encarga de comprobar y sancionar denuncias relacionadas con administradores del gremio. Cada administrador asociado puede ser confirmado en su vigencia con el gremio. Claramente, este gremio definió un lineamiento que apunta a la excelencia.

Recomendaciones para la selección

La tarea de seleccionar un administrador adecuado para la comunidad no es nada fácil, incluso no es algo que se deba resolver solo con pedir un presupuesto y una entrevista de 30 minutos.

Recomiendo solicitar antecedentes comerciales, el certificado de antecedentes, la opción de llamar a integrantes de comités de otros condominios donde administra, que pertenezca a un gremio.Así, el comité se asegura de contar con candidatos al nivel de lo buscado.

Los valores del mercado

Según algunos estudios realizados a diversas comunidades de edificios y casas, el valor de administración para edificios de 100 unidades y más está en el rango de $5.500.- a $6.500.- por unidad (julio del 2022), para menos unidades el valor se va incrementando, con un mínimo de $450.000.- 

Para condominios de casas el rango oscila entre $8.500.- a 20.000.- por unidad
Luis Vallejos Kauer

En Cómo administrar condominios, existen planes de asesoría para comités de administración, consultas legales, herramientas de gestión, experiencias reales en formato pódcast, audio, libro y mucho más.

Pueden utilizar la calculadora de honorarios en este enlace Aquí, y así tener una base de cálculo para los honorarios.

Si tu comunidad no esta bien, consultanos y nuestros expertos te ayudarán.

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